Aerotermia en una comunidad de vecinos: precio por vivienda, votación y problemas reales

En muchos edificios la caldera central de gas o gasoil está llegando al final de su vida, y en la junta aparece la palabra aerotermia. Detrás vienen tres preguntas: cuánto nos toca a cada uno, qué hace falta para aprobarlo y qué puede salir mal. Aquí van las tres, con los números que publican los instaladores y lo que dice la ley.

Una aclaración antes de empezar. Esta guía va de sustituir la calefacción de todo el edificio. Si lo que quieres es poner aerotermia solo en tu vivienda, el problema es otro (dónde va tu unidad exterior y quién te deja ponerla) y lo tienes en aerotermia en un piso.

Cuánto cuesta por vivienda

Las horquillas publicadas se mueven entre 7.000 y 12.000 € por vivienda antes de ayudas, y los ejemplos concretos de edificios de 16 a 56 viviendas bajan a unos 4.750 - 5.300 € (Autosolar, Envoltia). Por eso hablamos de 5.000 - 12.000 € como horquilla honesta: en un edificio grande el equipo se reparte entre más vecinos, y en uno pequeño o con muchas adaptaciones, la cifra sube.

Así se reparte un presupuesto real publicado para un edificio de 16 viviendas en Madrid:

Presupuesto de ejemplo publicado por un instalador, 2026. Tu edificio tendrá su propio estudio: úsalo para saber qué partidas pedir desglosadas, no como precio.

Fíjate en que la máquina es menos de la mitad del total. El resto es adaptar lo que ya hay: tuberías, electricidad, agua caliente y el sitio donde van los equipos. Por eso dos presupuestos para edificios parecidos pueden diferir mucho.

Qué mayoría hace falta en la junta

Aquí la ley ayuda más de lo que la gente cree, y además ofrece dos caminos con consecuencias distintas para quien vota en contra (Ley 49/1960, artículo 17, texto consolidado en el BOE):

• Un tercio (artículo 17.1). La instalación de sistemas de energías renovables, «incluyendo la aerotermia y geotermia», se aprueba con un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. La contrapartida: la comunidad no puede cobrar la obra ni el mantenimiento a quien no votó a favor. Si más adelante ese vecino quiere conectarse, paga lo que le habría tocado, actualizado con el interés legal.
• Mayoría simple (artículo 17.2). Las obras que mejoran la eficiencia energética del edificio, acreditadas con certificado energético, o que implantan renovables de uso común, se aprueban por mayoría simple de propietarios y de cuotas. Aquí pagan todos, también quien votó en contra, con una condición: que lo que se repercuta cada año, una vez descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos de comunidad.

En la práctica, la segunda vía es la que encaja con cambiar la caldera central de todo el edificio, porque la calefacción es de todos. La primera sirve para que un grupo de vecinos avance aunque el resto no quiera, pero deja una instalación que no cubre a todo el mundo.

Los problemas que conviene prever

Hay cuatro problemas que aparecen una y otra vez en las guías de los propios instaladores. Ninguno es un motivo para descartarlo, pero todos son más baratos de resolver antes de firmar:

• Dónde van las máquinas. Una instalación central necesita espacio: la sala de calderas si se puede aprovechar, o la cubierta. En cubierta hay que comprobar el peso y el ruido, sobre todo en el último piso.
• Radiadores que no rinden a baja temperatura. La aerotermia es eficiente calentando el agua a 40-45 grados, no a 70-80 como la caldera de gasoil. Si los radiadores del edificio van justos, las viviendas no llegan a temperatura o la máquina trabaja forzada. Lo explicamos en radiadores para aerotermia.
• El reparto del gasto. Si no hay contadores o repartidores de consumo en cada vivienda, la factura se reparte por cuota, y el vecino que no enciende la calefacción paga como el que la tiene todo el día. Es la fuente de conflicto más habitual; conviene incluir la medición individual en el proyecto.
• El mantenimiento. Una bomba de calor comunitaria necesita un contrato de mantenimiento y alguien que lo vigile. Las averías fuera de garantía son la queja más legítima que hay sobre la aerotermia, y en un edificio afectan a todos a la vez. Lo contamos en aerotermia: opiniones reales.

Deducción y ayudas: cuánto baja la cifra

Hay dos vías, y conviene no confundirlas:

• Deducción del IRPF del 60%. Si la obra forma parte de una rehabilitación energética del edificio completo y el certificado lo acredita, cada propietario puede deducirse el 60% de lo que pague, con una base máxima de 5.000 € al año y un acumulado de hasta 15.000 €. Lo detallamos en la guía de deducción por aerotermia.
• Ayudas a la rehabilitación de edificios. Los programas con fondos europeos han llegado a cubrir una parte grande de estas obras, pero se gestionan por comunidad autónoma y muchas convocatorias están cerradas o pendientes. Antes de contar con ellas, mira el estado de las ayudas en tu comunidad.

Con la deducción, una aportación de 5.000 € por vivienda se queda en 2.000 € reales para quien tenga cuota de IRPF suficiente. Sin ella, la cuenta es otra. Si quieres hacer tu número, usa la calculadora.

Cuándo no compensa, al menos todavía

• El edificio pierde calor por la fachada y la cubierta. Una máquina más grande para calentar un edificio mal aislado es tirar dinero. El orden bueno es envolvente primero, o las dos cosas en la misma obra, y la mayoría simple del artículo 17.2 cubre también la modificación de la envolvente.
• La caldera central es reciente y de gas natural. El ahorro frente al gas es menor que frente al gasoil, y con una caldera de pocos años la amortización se alarga mucho. En ese caso tiene más sentido planificar la aerotermia para cuando toque cambiarla.
• La comunidad está partida. Aprobarlo por un tercio para no pelear deja fuera a quien no vota, y una instalación central a medias complica el reparto y el mantenimiento. A veces lo que falta es otra junta con mejores números.

En resumen

Cambiar la caldera central de un edificio por aerotermia cuesta unos 5.000 - 12.000 € por vivienda antes de ayudas, y más de la mitad del presupuesto es adaptar la instalación, no la máquina. La ley permite aprobarlo por un tercio (y quien vota en contra no paga) o por mayoría simple como obra de eficiencia (y pagan todos, si la cuota anual no supera doce mensualidades tras las ayudas). Antes de votar, pide el estudio con la repercusión anual por vivienda, comprueba si los radiadores aguantan a baja temperatura y cuenta con la deducción del 60%. Si el edificio está mal aislado, empieza por ahí; lo explicamos en si merece la pena la aerotermia.